Immobilien sind nicht nur Wohn- sondern auch Investitionsobjekte. Wenn es um den Verkauf geht, werden aufwändige Dokumentationen erstellt. Dieser Eindruck wird durch professionelle Immobilienfotografien verstärkt. Zu oft werden selber Fotos gemacht, anstatt dass man diese Aufgabe einem Immobilienfotograf anvertraut. Denn wie in jedem Genre der Fotografie gilt es auch in der Immobilien-Fotografie gewisse Tricks und Kniffs zu beherrschen.
Ohne professionelle Immobilien-Fotografie funktioniert heute kein ambitioniertes Immobilienbüro mehr. Auch für den Hausverkauf von Privaten sind professionelle Immobilienbilder das A und O. Diese müssen qualitativ überzeugen und attraktiv wirken, um die Gunst potentieller Käufer zu gewinnen. Dabei kommt es auf ein zwiespältiges Spiel an: Einerseits soll ein Gebäude repräsentativ, das heißt wahrheitsgemäß wiedergegeben werden und andererseits wird mit allen Tricks des fotografischen Knowhows versucht, die Immobilie effektvoll zu inszenieren und dabei Bilder von großer Überzeugungskraft zu erstellen.
Was ist die Immobilien-Fotografie?
Zum obersten Ziel der Immobilien-Fotografie gehört, einen Objekt von außen und innen möglichst vorteilhaft wiederzugeben. Wird die Immobilie zum Verkauf oder zum Vermieten angeboten, ist die Aufgabe der Immobilien-Fotografie die Aufmerksamkeit vieler potenziellen Kunden zu wecken, um dadurch zum schnellen Abschluss des gewünschten Vertrages beizutragen. Zudem lässt sich mit hochwertigen Bildern eines Objekte den besseren Verkaufs- oder Mietpreis erzielen. So viel darf allgemein bekannt sein. Eine gelungene Aufnahme lenkt die Wahrnehmung eines Betrachters geschickt und nachhaltig auf die positiven Eigenschaften eines Gebäudes oder eines Interieurs.
Wie gut darf eine Immobilie inszeniert werden?
Ein erfahrener Fotograf erkennt treffsicher die dreidimensionale Schönheit der Architektur, er spürt die konzeptionellen Ideen des Architekten auf und fixiert sie gekonnt mit seinem Werkzeug. Die Immobilien-Fotografie hilft also einem ungeübten Auge eines Käufers, sich auf die von dem Fotografen gewählten Ansichten zu konzentrieren, um auf diese Weise die Immobilie von ihren besten Seiten wahrzunehmen und im Gedächtnis zu speichern. Es gibt dabei gewisse berufsethische und marktstrategische Grenzen, die nicht überschritten werden sollten: Stellt die Immobilien-Fotografie ein Objekt fälschlicherweise deutlich besser dar, als es in Wirklichkeit ist, muss man mit einer umso größeren Enttäuschung oder gar mit einem Verlust des Interesses des Kunden rechnen.
Einsatzgebiete der Immobilien-Fotografie
Die Immobilien-Fotografie ist wohl ein Teil der Architektur-Fotografie, eines eigenen Genres in der vielfältigen Welt der Fotografie. Für die Immobilienbranche ist die professionelle Immobilienfotografie von zentraler Bedeutung, da sie der visuellen Kommunikation dient. Im Fall des geplanten Verkaufs oder der Vermietung erstellt die Hausverwaltung beziehungsweise das Maklerbüro ein Immobilien Exposé, eine ausführliche Beschreibung, die mit aktuellen Fotos ausgestattet wird. Diese spielen eine wichtige Rolle in der Vermarktung der Angebote, da sie dem Kunden den ersten Eindruck von der Immobilie vermitteln und in der Regel zuerst beachtet werden.
Verkauf, Werbung und Marketing
Seitdem solche Angebote im Internet auch von den Immobilienfirmen auf eigenen Webseiten oder bei den beliebten Suchportalen veröffentlicht werden, ist die Brisanz der Immobilien-Fotografie aufgrund der großen direkten Konkurrenz rapide gestiegen. Wer dank Fotos in die Vorauswahlrunde schafft, hat bereits gewonnen. Darüber hinaus findet die Immobilien-Fotografie in der Werbung in Print- und Online-Medien ihren Einsatz. In den Broschüren, auf den Plakaten und als ein Teil einer digitalen Präsentation für Meetings oder für einen Internetauftritt werden qualitative Aufnahmen von Immobilien ebenfalls gebraucht.
Neben Eigenheimen und Investitionsobjekten gehören auch Hotels und deren Anlagen zu Objekten in der Immobilien-Fotografie. Bei der Immobilien- oder Hotelfotografie können neben Gesamtansichten auch Bilder von Details, Dekoration oder technischen Anlagen wie Heizung, Wasseraufbereitung oder Küche wichtig sein, um ein Objekt optimal zu präsentieren.
Worauf achte ich als Kunde bei der Immobilien-Fotografie?
Investiere dein Geld in einen professionellen Immobilien Fotograf. Die Bilder werden deine Immobilie in besserem Licht erscheinen lassen, als wenn du die Bilder mit einem Mobiltelefon abfotografierst. Mache dir sich vor dem Termin eine Liste mit allen Räumlichkeiten und Anlagen, die du zeigen möchtest. Versetze dich in die Lage eines potenziellen Käufers und stelle dir folgende Fragen:
- Was muss ich zeigen, damit ein potenzieller Käufer das für ihn Wichtige sieht?
- Sind Luftaufnahmen hilfreich (kann so z.B. die geniale Lage der Immobilie unterstrichen werden)?
- Was wird ggf. an oder in der Immobilie noch renoviert?
- Was soll der Immobilienfotograf auf keinen Fall zeigen?
- Wie wird das Shooting organisiert, ohne allfällige Gäste oder das eigene tägliche Leben zu stören?
„Homestaging“ vor dem Immobilien Shooting
Räume Gegenstände die den Blick aufs Wesentliche versperren aus dem Weg. Allfällige Schäden sollten nicht prominent auf den Fotos sein. Die Bilder dürfen aber keinen falschen Eindruck vermitteln! Schäden müssen natürlich nicht sichtbar sein, wenn diese noch vor dem Inhaberwechsel repariert werden. Alternativ kannst du in der Broschüre auch darauf hinweisen.
Selbstverständlich ist es auch möglich – und teilweise hilfreich – Räumlichkeiten zu „inszenieren“. Musterwohnungen (oder Musterzimmer) geben Interessierten einen plastischen Eindruck, wie ihre Wohnung wirken könnte. Oftmals ist es schwierig, sich die möblierte Wohnung vorzustellen, wenn man sie im leeren Zustand anschaut. Die Vorbereitung der Wohnung wird als Homestaging bezeichnet. Alle unsere Tipps zu Homestaging findest du hier.
Teile dem Fotografen auf jeden Fall mit, wie die Immobilienbilder zur Anwendung kommen. Für ihn ist es relevant, ob diese nur auf einer Website angezeigt werden sollen, oder in einer Print Verkaufsdokumentation gedruckt werden sollen.
Bild von Patrick
Wie lange dauert ein Immobilien Shooting?
Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus dauern die Aussen- und Innenaufnahmen schnell drei bis vier Stunden. Wohnungen sind je nach Grösse nicht viel weniger aufwändig. Bei Hotels hängt der Aufwand natürlich vom Umfang ab. Wenn es sich um Fotos für die Webseite handelt, braucht der Immobilienfotograf weniger lange, als wenn er vom Keller bis im Estrich alles für eine Verkaufsbroschüre ablichten muss.
Immobilien-Fotografie Preise
Die Immobilien-Fotografie Preise hängen demzufolge vom Objekt und den Bedürfnissen ab. Mit Bildbearbeitung, Materialkosten und der Immobilien-/Hotelfotografie selber entstehen Kosten von ca. CHF 1’000 bis CHF 2’000 oder mehr. Denke aber daran: Dies ist ein kleiner Prozentsatz des Erlöses, den du mit deiner Immobilie erwirtschaften wirst. Wenn die Immobilie dank professioneller Immobilienfotografie schneller verkauft wird, sparst du zudem Zeit, Nerven und damit auch Geld. Hier auf pixolum findest du den richtigen Immobilienfotograf in deinem Budget. Stöbere einfach durch die Profile und Portfolios und erhalte mit wenigen Klicks vergleichbare Pauschalangebote für dein Immobilien Shooting.
Psychologie & Immobilien-Fotografie
Bilder haben eine Kraft. Auf diese Wirkungskraft kommt es genau bei der Immobilien-Fotografie an. Um diese zu nutzen, sollte man einige Gesetze der Wahrnehmungspsychologie verstehen. Die Fotos von Immobilien werden nicht nur als erste betrachtet, sie bleiben auch länger im Kopf gespeichert. Sie dienen als Gedächtnisstützen, vor allem wenn man nach dem zehnten Besichtigungstermin die gesehenen Immobilien leicht durcheinander bringen kann. Interessanterweise entfalten gute und prägnante Aufnahmen der Immobilien-Fotografie dann eine Nachwirkung, da man sich im Nachhinein schneller oder einfachheitshalber lieber an das zuvor eingeprägte Foto erinnert, als an die eigenen Eindrücke vom Ortstermin.
Bild von Patrick
Die 2-Sekunden Regel
Die Immobilien-Fotografie erfüllt auch ihre wichtige Funktion, in dem sie die Potenziale der dargestellten Immobilie zeigt. Kommt ein Kunde zu einem Termin an einem verregneten Tag an, so lässt sich mit den Bildern schnell beweisen, wie das Haus oder die Wohnung bei besserem Wetter – nämlich in der Regel heller – aussehen kann. Und schließlich darf man die Regel von zwei Sekunden nicht ignorieren. Genau so viel Zeit braucht das menschliche Gehirn, um ein Bild zu rezipieren. In diesem Zeitabschnitt treffen die meisten Kunden ihre Entscheidung, ob sie bei dem jeweiligen Foto des Angebots interessiert hängenbleiben oder lieber doch zu einem anderen Bild in der Online-Auflistung mit dem Auge davonziehen.
Die Arbeit des Immobilien-Fotografen
Ein Immobilienfotograf muss wissen, wie man ein Gebäude fotografieren kann, und wie ein Porträtfotograf soll er seine Arbeitsweise dementsprechend anpassen. Er kennt die für das Genre der Immobilien-Fotografie typischen Gesetzlichkeiten, um je nach dem Bedarf eine gemütliche Wohnung, ein spektakuläres modernes Wohnhaus, ein schlichtes Büro oder doch ein monumentales Hochhaus möglichst vorteilhaft festzuhalten.
Drohnen für Luftaufnahmen
Neuerdings werden auch ferngesteuerte Drohnen in den Einsatz für die Immobilien-Fotografie gebracht. Mit deren Hilfe entstehen beeindruckende Luftaufnahmen in der Vogelperspektive, die dem Kunden bereits im Vorfeld einen Überblick zur direkten Umgebung der Immobilie verschaffen. Es empfiehlt sich aber, vor jedem Termin eine polizeiliche Erlaubnis zu beantragen und eine Versicherung abzuschließen. Nicht jeder Immobilienfotograf macht auch Luftaufbilder. Unsere Drohnenfotografen für Luftaufnahmen findest du hier.
Bildbearbeitung
Nach zwei bis fünf Stunden Arbeit am Objekt werden die notwendigsten Bildkorrekturen und Retuschen im Rahmen einer standardisierten digitalen Bildbearbeitung (Kontrast, Helligkeits- und Dunkelheitswerte) durchgeführt, sodass der Auftraggeber sehr schnell die ersten Aufnahmen zum Begutachten online zur Verfügung gestellt bekommt. Der Preis beinhaltet bereits Kosten dieser Postproduktionsphase und der Bildrechte. Ein Immobilienfotograf arbeitet häufig mit Immobilienfirmen, Architekten und Wohnausstattern eng zusammen.
Perspektiven: gewusst wie!
Wo liegt also das Geheimnis der gelungenen, wirkungsvollen Immobilien-Fotografie? Nach wie vor ist es notwendig, einige Erfahrungen im Fotografieren der Architekturobjekte zu haben. Darüber hinaus, wie bei anderen Gattungen der Fotografie, gewinnt der Einsatz der digitalen Features, vor allem in der Phase der Postproduktion, an Bedeutung. Unter vielen Faktoren, die zum Erfolg führen, sind das geschickte Fokussieren und das Spiel mit der Beleuchtung zu erwähnen.
Frontal-Ansichten lassen Immobilien monumental wirken. Deshalb finden diese vor allem bei Aufnahmen historischer Gebäude mit repräsentativer Funktion Anwendung. Mehrheitlich wird in der Immobilien-Fotografie eine geeignete ¾ Ansicht ausgesucht, bei der auch eine Seitenwand berücksichtigt ist und das gesamte Volumen der Architektur mit deutlicheren Schattierungen besser zur Geltung kommt. Bei Interieur-Fotografie helfen ungewöhnliche Blickwinkel und interessante Schattenspiele, Räume attraktiv darzustellen. Oft sind es die Details, die das Auge erfreuen und sich positiv in der Wahrnehmung der potenziellen Kunden einschreiben, wie etwa Spieglungen und Glanzeffekte der metallenen Ausstattungselemente.
Effektvoll in der blauen Stunde
Sehr beliebt sind zuletzt effektvolle Bilder der magischen blauen Stunde. Diese entstehen noch bevor die schwarze Dunkelheit der Nacht einschlägt. Dafür müssen die Fotografen Gebäude fotografieren, wenn das Sonnenlicht so gut wie keine Rolle mehr spielt und zeitgleich die künstliche Beleuchtung eingeschaltet wird. Alternativ macht man zusätzlich vom gleichen Standpunkt Aufnahmen zu anderen Tageszeiten und zu unterschiedlichen Lichtkonditionen, die hintereinander in einem Bild kombiniert werden. Dies macht die sogenannte HDR-Technik möglich, die ein breiteres Spektrum des Bildkontrastes zulässt.
360-Grad Immobilien-Fotografie
Zu nennenswerten Neuigkeiten in der Immobilien-Fotografie gehören Aufnahmen im 360-Grad-Modus. Diese können einem Betrachter den Eindruck vermitteln, sich vor Ort, also vor oder in der Location zu befinden. Der Rundum-Blick bringt einem eine Immobilie noch einmal ein Stück näher. Gut vorstellbar, dass mit der neuen Technik die klassischen Hausbesichtigungen teilweise überflüssig werden.
Lösen virtuelle Begehungen die Hausbesichtigung ab?
Die 360 Grad Immobilien-Fotografie ist ein Zwischending zwischen Fotografie und Filmaufnahmen, besteht aus 50 bis 100 einzelnen Fotoaufnahmen im Querformat, die mit Hilfe eines Stativs gemacht und in der Postproduktion am Computer dank einer Software zusammengefügt werden. Dieses digitale Feature ist sehr effektvoll: Es ermöglicht virtuelle Begehungen der Immobilie, häufig mit einer Zoom-Funktion und wirkt dabei besonders intensiv auf die Sinne. Wegen des spielerischen Nebeneffekts ist die 360 Grad Immobilien Fotografie sehr beliebt und oft ausschlaggebend für einen Besichtigungstermin, den sie jedoch keineswegs ersetzt.
Wenn diese Bilder dafür mit einer Melodie im Hintergrund kombiniert werden, können sie sogar anstelle eines Werbespots verwendet werden. Nach gleichen Prinzipien entsteht ein Kugelpanorama, das eine amüsante Gebäudeansicht ergibt, die einem Bild eines kleinen Planeten ähnelt. Wegen starker Verzerrungen ist das Panorama nicht wirklich für das Objekt repräsentativ und kann deshalb eher nur unter „Extras“ angeboten werden.
Interieurfotografie
Die Interieurfotografie stellt eine besondere Herausforderung für einen Immobilienfotografen dar, da im Vorfeld viele Vorbereitungen in den Räumen getroffen werden müssen. Die Praxis zeigt, dass Immobilien Bilder von unaufgeräumten Räumlichkeiten mit vielen herumliegenden Gegenständen abstoßend auf Kundschaften wirken. Umgekehrt lässt sich mit einigen Handgriffen die Vermittlungschancen eines Objektes extrem steigern. Aus diesem Grund gewinnt das Home Staging an Bedeutung in der Immobilienbranche. Was früher ein Makler samt dem Fotografen in Eile aus dem Weg, Schränken und Wänden schaffen musste, macht heutzutage ein Team von professionellen Wohnausstattern. Es wird ordentlich aufgeräumt und dabei lässt man alle persönlichen Sachen wie Zahnbürsten und Familienfotos verschwinden.
Immobilien Exposé aufwerten
Die leeren Räume werden dagegen mit moderner Möblierung aus eigenem Fundus ausgestattet, um eine ansprechende wohnliche Atmosphäre für die Interieurfotografie zu erzeugen. Mit Hilfe von digitalen Wohnungsplanern kann man diese Maßnahmen virtuell mit nur wenigen Klicks durchführen. Solche Visualisierungen, die ein reales Foto der Immobilie als Grundlage haben, werden mittlerweile auch von den Immobilienfotografen erstellt. Sie sind extrem erfolgreich und dennoch nicht unumstritten, wenn dabei auch „kosmetische Verbesserungen“ des Standards einer Immobilie vorgenommen werden. So doch als fertige Neugestaltungsvorschläge und inspirierende Einrichtungsideen werten sie ein Immobilien Exposé auf.
Immobilienfotografie Tipps für den Fotografen
Wie in allen Bereichen der Fotografie gibt es auch bei der Immobilien-Fotografie verschiedene Ansätze (z.B. mit oder ohne Blitze). Wichtig ist aber immer ein stabiles Stativ. Vorteilhaft ist zudem ein Dreiweg-Neigekopf, da so sämtliche Ebenen separat eingestellt werden können. Dies ist wichtig, um die Kamera im „Wasser“ zu positionieren. So werden stürzende Linien verhindert.
Bild von Patrick
Tilt- und Shiftobjektive verwenden
Professionelle Architektur- und Immobilienfotografen setzen oft Tilt- und Shiftobjektive ein. Diese sind unbestritten sehr hilfreich, es geht aber auch mit Weitwinkelobjektiven (10-35mm). Dabei gilt es zu beachten, dass runde Elemente (Tische, Lampen), die an den Bildrändern sind, oval verzogen werden. Zudem sind auch tonnen- oder kissenförmige Verzerrungen möglich, je nach Objektiv. Die kann man mit Lightroom oder anderer Software relativ gut wieder beheben.
Blitzen und Achtung bei Fenstern
Mit Blitzen kann man in der Immobilienfotografie gut Akzente setzen. Allerdings werden da mehrere Aufnahmen nötig sein, wenn man den Blitz nicht im Bild erkennen soll. In Photoshop werden die Bilder dann übereinander gelegt und die aufgeblitzten Akzente mittels Maske sichtbar gemacht. Wichtig ist es, dass die Fenster nicht einfach als „weisse Löcher“ erscheinen. Um dies zu vermeiden, bietet sich die HDR-Fotografie an: In Abständen von ein bis zwei Blenden werden mehrere Fotos aufgenommen und dann mit einer geeigneten Software zu einem Bild verrechnet. Um Kamerawackler zu vermeiden, bieten sich Fernauslöser oder der 2-Sekunden-Timer der Kamera an.
Retuschen sind möglich und dann wünschenswert, wenn beispielsweise eine hässliche Fassade vor dem Verkauf noch erneuert wird. Grundsätzlich sollen die Bilder aber die Realität wiedergeben, da sonst der Ruf des Verkäufers und schlussendlich auch der des Fotografen leidet.
Luftaufnahmen mit Drohnen
Oft sind auch Luftaufnahmen interessant. Kläre im Vorfeld ab, ob du von einem erhöhten Standpunkt aus Übersichtsfotos der Lage machen kannst, oder ob eine Drohne wünschenswert wäre. Falls du keine Luftaufnahmen machen kannst, findest du hier Fotografen für Luftaufnahmen / Drohnenfotografie.
Zusammenfassung
Die wirksame Immobilien-Fotografie/Interieurfotografie:
- stellt einen unabdingbaren Teil eines Immobilien Exposés dar,
- inszeniert positiv ein Objekt, darf aber keinen falschen Eindruck wecken,
- erzielt das Gefühl „must have it“, erzwingt beim Kunden den Wunsch sofortiger Kontaktaufnahme mit dem Besitzer oder Vermittler der Immobilie,
- kann zur Marketingzwecken eingesetzt werden: Internetauftritt, Werbung in Print- und Online-Medien,
- wird zunehmend mit Hilfe der digitalen Technologien erstellt und bearbeitet.